广东省广州市海珠区人民法院

民事判决书

（2020）粤0105民初12644号

当事人信息

原告：广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社，住所地广州市海珠区联星乡前进路168号。

法定代表人：杜桂昶，社长。

委托诉讼代理人：肖三军、祖晓琳，分别为广东博敦律师事务所律师和实习律师。

被告：陈凤伟，男，1970年5月**日出生，汉族，住广东省阳江市江城区

审理经过

原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社诉被告陈凤伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杜桂昶及委托诉讼代理人肖三军、祖晓琳，被告陈凤伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉求

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其占用的广州市海珠区前进路蟠龙东1号三楼物业腾空返还给原告；2、判令原告没收被告缴纳的97680元履约保证金；3、判令被告向原告支付自2020年1月9日至其将占用的广州市海珠区前进路蟠龙东1号三楼物业返还之日止的占用金（以35897.4元/月为标准）；4、判令被告向原告支付从2020年2月4日至被告将物业返还之日期间所欠的水电费（暂计至2020年3月31日拖欠的水电费为6733.11元）；5、本案受理费、财产保全费、诉讼担保费2000元由被告承担。

事实和理由：原告与被告于2014年9月5日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将广州市海珠区前进路蟠龙东1号三楼物业（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，租赁面积共880平方米，租赁期为5年，自2014年9月9日至2019年9月8日止，其中2018年9月9日至2019年9月8日期间的月租金35897.4元。租赁合同租期届满后，原告多次催促被告将涉案房屋返还，同时也提示过被告如果需再租，则应留意该物业在“三资”平台的招租公示等交易信息，并在规定的期限内报名投标。然而，被告置之不理，至今占用涉案房屋，不予返还给原告，且拒不支付占用金和拖欠水电费。

被告答辩

被告辩称：不同意原告没收被告保证金的诉讼请求，在合同到期前三个月，被告就与原告协商是否可以续期的事情，原告说要通过三资平台进行招标，如果流标，没有人承租，才能出租给被告，但是如果租给被告，就要升租金。被告就说升租金就不租了。等到2020年1月份涉案房屋流标，被告一直给原告打电话，但是都没有人来交接，被告也不知道交给谁。而且过完年就遇到疫情，原告的房屋是属于国有企业，应当是减免二、三月的租金给被告。被告向原告反映该情况，原告说疫情过年后再谈，结果过完年就直接起诉被告了。被告没有违反合同的约定，认为租金应当有所减免，应当免交二、三月，四、五月减半。被告同意第一、四项诉讼请求，水电费是一直同意缴的，但是原告没有给水电费的单据，所以无法缴纳，对原告水电费的暂计说明不予确认。不同意第五项诉讼请求。

本院查明

经审理查明：广州市海珠区前进路蟠龙东1号301房的权属人为广州市海珠区新滘镇联星村民委员会，房屋所有权性质为集体，总建筑面积877.79平方米。后广州市海珠区新滘镇联星村民委员更名为广州市海珠区昌岗街联星经济联合社。2014年1月1日，广州市海珠区昌岗街联星经济联合社出具委托授权书，将涉案房屋授权原告进行租赁、经营和管理，时间为长期。

2014年9月5日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将海珠区前进路蟠龙东1号三楼的房屋出租给乙方，租赁面积共880平方米，使用用途为商业，乙方可作商铺使用；租赁期为5年，自2014年9月9日起至2019年9月8日止；其中2018年9月9日至2019年9月8日的月租金为35897.4元；房屋所需缴纳的水费、电费等费用由乙方承担，水电费按乙方实际用量折合一定的公共摊分和损耗计算，其他费用依据相关主管部门的收费标准缴交；（第五条）乙方同意向甲方交纳97680元（相当于3个月租金）作质押金，在本合同书签定日交付质押金，质押金作为乙方履行本合同的保证金，不得作为乙方代缴租金和其他费用的用途，期满或者双方同意解除合同，在乙方交回所租房屋，缴清租金和其他费用时，甲方将质押金无息退还给乙方，但本合同另有规定的除外；当合同期满或解除合同时，乙方有损坏甲方房屋或者设备的，应进行赔偿；乙方需在2个月内向甲方付清赔偿金额，甲方在乙方付清赔偿金额后，无息退还质押金，如超出期限未付清赔偿金额，质押金不退还，且甲方有权继续向乙方进行追偿；（第十四条）合同期满，乙方愿意续租，应在事前九十天书面通知甲方，并按“三资”管理办法规定执行；合同期满，乙方不续租时，应在事前九十天书面通知甲方，所有房屋原有的设备以及乙方加装的天花、装饰、照明、新增的水电负荷设施、电梯及消防线管网、通风制冷设施等所有乙方投入的固定设备及设施不得拆除，并无偿归甲方所有；等。

合同签订后，被告向原告支付了保证金97680元。被告承租后将涉案房屋改成公寓出租给案外人居住。

合同期满后，被告继续使用涉案房屋，并按每月35897.4元的标准支付房屋占用费至2020年1月8日，支付水电费至2020年2月4日。

2019年12月16日，原告向被告邮寄《催知函》，告知被告合同租赁期已届满，被告拖欠2019年11月和12月的占用金没有支付，且涉案房屋正在“三资”平台招租公示，要求被告支付占用金，若被告有再次租赁涉案房屋的意向，应在规定的期限内报名投标。2019年12月24日，原告向被告邮寄《告知函》和《律师函》，再次函告被告双方的租赁合同关系已于2019年9月8日终止，要求被告支付2019年11月、12月的占用费，若被告有再次租赁涉案房屋的意向，应在规定的期限内报名投标。原告分别于2020年1月8日、1月20日向被告邮寄《催知函》，告知被告租赁期已满，涉案房屋正在“三资”平台招租公示，函告被告支付拖欠的占用金，且若有再次租赁涉案房屋的意向，应在规定的期限内报名投标；若被告不参与涉案房屋本次投标，没有再次租赁涉案房屋的意向，请被告在2020年3月8日前撤离涉案房屋，同时到原告处办理交接手续。2020年3月10日，原告向被告邮寄《催知函》，要求被告支付拖欠的场地占用费，若被告不参与涉案房屋本次投票，没有再次租赁涉案房屋的意向，请被告在2020年3月31日前撤离涉案房屋，同时到原告处办理交接手续。被告没有参加投标。

被告至今未搬离涉案房屋，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告表示不同意减免房屋占用费。水电费没有书面证据予以证明。经本院询问被告是否愿意交还房屋给原告的问题，被告表示其需要与租户沟通搬走的事情，而且原告没有退回保证金给被告，被告就没有办法退保证金给租户，所以租户走不了，被告无法交付房屋给原告。经本院释明，原告表示在本案中不追加实际居住人参加本案诉讼。

诉讼中，原告申请保全被告价值共20万元的财产，并提供了广东合润融资担保有限公司的担保。为此，原告向广东合润融资担保有限公司支付了担保服务费2000元，向本院支付了财产保全费1520元。本院依法作出（2020）粤0105民初12644号民事裁定书，裁定冻结被告的银行存款共20万元，或查封、扣押其相应价值的财产。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》已经于2019年9月8日期满终止，被告继续使用涉案房屋，但双方未重新签订租赁合同，故原告要求被告交还涉案房屋、支付从2020年1月9日起至交还涉案房屋止的房屋占用费（每月按35897.4元计）合法有理，本院予以支持。鉴于双方确认涉案房屋已由被告转租给案外人使用，而原告在本案中表示不要求追加实际居住人参加本案诉讼，故原告要求被告腾空房屋的请求，本院不予支持。因被告承租涉案房屋后是将涉案房屋改成公寓出租给案外人作为住宅用途居住使用，不因新冠××疫情及疫情防控措施影响导致不能使用居住，故被告以此为由抗辩减免房屋占用费的意见本院不予采纳。

被告使用涉案房屋，理应缴纳使用期间的水电费给原告，但原告未提交被告实际用电、用水量及原告垫付水电费的证据予以证明，故原告要求被告支付拖欠的水电费的诉讼请求因证据不足，本院予以驳回。

合同约定，被告同意向原告交纳97680元（相当于3个月租金）作质押金，在本合同书签定日交付质押金，质押金作为被告履行本合同的保证金，不得作为被告代缴租金和其他费用的用途，期满或者双方同意解除合同，在被告交回所租房屋，缴清租金和其他费用时，原告将质押金无息退还给被告，但本合同另有规定的除外。故原告要求没收履约保证金97680元、被告支付担保服务费2000元没有合同依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

判决结果

一、被告陈凤伟在本判决生效之日起10日内，交还广州市海珠区前进路蟠龙东1号三楼房屋给原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社；

二、被告在本判决生效之日起10日内按每月35897.4元标准向原告支付从2020年1月9日起至交还房屋之日止的房屋占用费；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4482元，由原告负担2206元，被告负担2276元。本案财产保全费1520元，全部由被告负担，被告在本判决生效之日起十日内支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

合议庭

审判员钟琴

判决日期

二零二零年八月十九日

书记员

书记员杜彦泽